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来源:证券之星 时间:2023-09-28 13:46   阅读量:18657

34家房企争抢1宗地的盛况再次上演。

9月26日-27日,北京出让4宗住宅用地,其中石景山地块和房山地块以底价成交,朝阳及昌平地块溢价成交,土地总出让金为147.4亿元。

最终,上海成通京置业凭运气摇中本次土拍最热地块,成交价28.75亿元,楼面价5.19万元/㎡,溢价率15%。

“整体楼市成交越冷淡,土拍分化越严重。”一位不愿具名的地产分析师表示,目前的楼市环境下,房企避险情绪浓厚,纷纷选择加仓重点城市核心区域的热门地块,“毕竟收成有保障。”

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其中石景山地块由首钢建设+香港置地+招商蛇口以52.5亿元竞得,成交楼面价约4.21万元/平方米;房山地块由巨燕置业以12亿元竞得,成交楼面价约1.15万元/平方米。

最终,昌平地块由建发以54.15亿元竞得,溢价率3.93%,楼面价折合2.59万元/平方米,与指导价之间留有近3万元的缝差,利润空间尚可。

公开资料显示,朝阳十八里店地块占地面积约1.98万平方米,建筑规模约5.5万平方米,竞拍起始价25亿元,无配建。相较之下,地块体量较小,要求的资金占有量较低,且入市去化有保障,地价竞至最高限额时,利润缝差也可保留在3万元左右的水平。

除此之外,地块竞拍规则简单,触及地价上限之后将直接由摇号定输赢。“谁不想在安全度高的北京市场分一杯羹呢?”有从业人士感慨,简单明了的土拍规则之下,房企参与热情确实比较高。

北京整体市场的需求度走在全国前列,楼市基本面稳健。合硕机构首席分析师郭毅指出,北京楼市整体超三千亿规模的市场容量,提供了巨大的土壤。“尤其是北京土地供应部门也在有意给予开发商更多空间,保证楼面价与销售指导价之间的缝差,让开发商有更多机会为市场提供更多好产品。”她补充说。

郭毅认为,房企扎堆优质地块以及地块之间冷热分化的情况,也反映了房企拿地的理性和谨慎,在以销定投、量入为出的前提下,精准投资、精算利润。

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广州率先官宣优化限购政策之后,热切期盼的风也刮到了北京。

在21世纪经济报道记者的走访中,多位新房销售及二手房中介均透露,北京执行认房不认贷之后的成交热情持续了不到两周,而且释放的购房需求绝大部分都是此前既有需求,只不过被二套房的首付比例拦住了入市的脚步,但认房不认贷政策在激发新的置业需求方面,后劲不足。

“客户还是不买账,都在翘首以盼后续还会不会有更优惠的政策。”朝阳区一位资深房产中介表示,但是鉴于北京整体楼市的健康度相对稳定,业内并不期待后续对普宅认定标准的放松、限购条件的放松等政策会无差别覆盖所有区域。

业内共识在于,上一轮市场过热时期的限制性政策理应灵活调整,为促进房地产市场健康和长远发展扫清障碍。

今年9月以来,随着“认房不认贷”政策的全面执行,以及落实降低首套房利率、降低存量房贷利率、限购措施优化等政策的推进,购房者信心有所恢复,房地产市场正在从底部缓慢抬升。

但市场拐点的确立仍然有一定距离。

9月26日,成都优化楼市政策,针对中心城区“两集中”土地取消限价销售要求、住宅用地原则上不设置配建要求、取消装修价格管制、不再执行二手住房成交参考价格发布机制,“5+2”区域以外取消限购,“5+2”区域以内针对144平方米以上住房取消限购,而购买144㎡以下住房仍需满足户籍、社保及套数要求。

成都对楼市政策的优化思路,一方面拉高了市场对于北京优化楼市政策的期待,另一方面,也充分体现了“保护刚需”以及“因区施策”的原则,有望为后续城市出台楼市新政提供借鉴。

中指研究院市场研究总监陈文静认为,短期核心一二线城市有望继续优化限购等政策,部分二线城市短期以优化非核心区限购为主,未来或逐渐向核心区过渡优化。核心城市随着优化政策进一步落地,房地产市场销售规模有望逐渐回升,市场企稳恢复可期。

“除限购政策外,降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向,同时京沪普宅认定标准已十年未做调整,当前大部分住房均属于非普宅范围,未来也存在优化空间。”陈文静补充说。

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责任编辑:许一诺
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